Energetikai tanúsítvány eladáshoz lépésről lépésre (2026)

1. Nézze meg, van-e még érvényes tanúsítványa

Ha 2023. november 1. után már készült tanúsítvány az ingatlanra, és még nem telt le az 5 év, nem kell újat csináltatni. Ha korábbi, kétbetűs (AA++…JJ) osztályt mutató tanúsítványa van, az eladáshoz már nem jó.

Ha nem tudja, készült-e tanúsítvány (például örökölt vagy régen vett lakásnál), a hiteles tanúsítványok az e-tanúsítás rendszerben azonosítóval vagy QR-kóddal ellenőrizhetők az e-epites.hu/e-tanusitas oldalon. Egy régi tanúsítvány első oldalán ott a HET-kezdetű azonosító.

2. Válasszon jogosult tanúsítót

Energetikai tanúsítványt csak tanúsítói jogosultsággal rendelkező szakember készíthet. A jogosultsági szám a tanúsítványon szerepel, és a Magyar Mérnöki Kamara vagy a Magyar Építész Kamara névjegyzékében ellenőrizhető. Hogyan, azt a ki készíthet energetikai tanúsítványt cikk írja le.

Három dolgot kérdezzen meg ajánlatkéréskor:

1. Mennyi a teljes ár? Benne van-e az ÉDIK 2 000 Ft-os rendszerhasználati díja és a kiszállás.
2. Kell-e helyszíni bejárás? Egy lakásnál vagy egy rendezett családi háznál a fotó és az adatok általában elegendők. Helyszíni szemlét a rendelet nem tesz kötelezővé.
3. Mikorra lesz kész? Fotók alapján jellemzően 1–3 munkanap.

Az árakról részletesen az energetikai tanúsítvány ára cikkben írtunk.

3. Készítse elő az adatokat és a fotókat

A tanúsítás leghosszabb része általában az adatgyűjtés. Ha ezek egyszerre megvannak, a tanúsító gyorsan dolgozik.

A kötelező fotókat a 176/2008. Korm. rendelet 6. § (2a) bekezdése sorolja fel. Ezek a jellegzetes homlokzatok, egy jellemző hőleadó a szabályozásával, egy jellemző ablak, egész épületnél (távfűtés kivételével) a hőtermelő beépített helyzete, és ha van, a megújuló energiás rendszer.

4. A tanúsítvány elkészül és bekerül az országos rendszerbe

A tanúsító a számítást a 9/2023. ÉKM rendelet módszertana szerint végzi, majd a tanúsítványt feltölti az e-tanúsítás rendszerbe. Itt kap egyedi HET-azonosítót, és itt válik hitelessé. A kész dokumentumot PDF-ben kapja meg.

Mit kap kézhez? Egy többoldalas dokumentumot, benne:

• az energetikai besorolást (A+++…I) és a CO2-osztályt,
• az összesített energetikai jellemzőt kWh/m²a-ban, és hogy ez a követelményérték hány százaléka,
• a falak, födémek és nyílászárók minősítését (rossz, gyenge, közepes, jó, kiváló),
• korszerűsítési javaslatokat, és hogy ezekkel milyen besorolás érhető el.

5. Tegye bele a besorolást a hirdetésbe

A rendelet 3. § (2a) bekezdése szerint a hirdetésben fel kell tüntetni az ingatlan energetikai besorolását. Az ingatlanportálokon erre külön mező van. A jó besorolás eladási érv, mert egy B vagy C osztályú lakás rezsije láthatóan alacsonyabb, mint egy hasonló G-sé.

Ha a besorolás gyenge, az sem baj, csak legyen pontos. A vevő úgyis látni fogja a tanúsítványt, és egy előre vállalt gyengeség jobb alkupozíció, mint egy szerződéskötés előtt kiderülő meglepetés. Hogy egy rosszabb osztály mennyit számít, arról az F besorolású lakás eladható-e cikkben írtunk.

6. Mutassa be a vevőnek a szerződéskötésig

A tanúsítványt (vagy a másolatát) legkésőbb a szerződés megkötésének napjáig be kell mutatni a vevőnek. A legegyszerűbb, ha már a megtekintéskor ott van, vagy elküldi PDF-ben az érdeklődőnek.

Az adásvételi szerződést készítő ügyvéd a gyakorlatban rögzíti a szerződésben, hogy a vevő a tanúsítványt megismerte, és feltünteti a HET-azonosítót. Ehhez adja át neki a PDF-et vagy legalább az azonosítót.

7. Adja át a birtokbaadáskor

Legkésőbb a birtokbaadás napján a tanúsítványt vagy annak másolatát át kell adni a vevőnek. Ha már PDF-ben elküldte, az elegendő bizonyíték, ha a szerződés is hivatkozik rá. A vevő a tanúsítványt 5 évig felhasználhatja, ha például bérbe adná a lakást.

Mit mutat egy valós tanúsítvány?

Egy 2026 őszén kiállított, hiteles tanúsítvány számai jól mutatják, mit lát majd a vevő. Az ingatlan egy 2006-ban épült, egyszintes, 125 m²-es családi ház, kondenzációs gázkazánnal, téglafalakkal, szigetelt padlásfödémmel és kétrétegű műanyag ablakokkal.

A tanúsítvány a jelenlegi állapot mellett kétféle felújítási csomagot is kiszámol. Ebben az esetben a „jó” csomagban 4,8 cm utólagos falszigetelés, 11,4 cm padlásfödém-szigetelés, U = 1,1 W/m²K-es ablakok és levegő-víz hőszivattyú szerepel fűtésre és melegvízre. A „kiváló” csomagban 13,1 cm falszigetelés, 21,2 cm födémszigetelés, U = 0,8 W/m²K-es ablakok, hőszivattyú és legalább 2 kWp napelem szerepel. (A vastagságokat a módszertan egységesen 0,04 W/mK hővezetési tényezővel számolja, ezek irányadó értékek.) Egy vevőnek ez konkrét információ, mert látja, hogy a ház milyen irányban és mennyire javítható. Hogy az egyes osztályok mit jelentenek, azt az energetikai besorolás A+++-tól I-ig cikk táblázata mutatja.

Érdemes javítani a besoroláson eladás előtt?

Nagy felújítást ritkán éri meg csak az eladás miatt elvégezni. Van viszont néhány dolog, ami kevés pénzből vagy ingyen javíthat a tanúsítványon:

• Dokumentálja, amit már megcsinált. Ha ki vannak cserélve az ablakok vagy szigetelve van a padlás, de nincs róla papír, a tanúsító nem számolhat vele. Egy számla, egy szerződés vagy egy jó fotó a szigetelés vastagságáról (mérőszalaggal) sokat számít.
• Padlásfödém-szigetelés. Családi háznál ez az egyik legolcsóbb és leghatásosabb lépés, és viszonylag gyorsan elvégezhető.
• Termosztatikus radiátorszelepek. Olcsók, és a fűtés szabályozása része a számításnak.

Ha nagyobb beruházáson gondolkodik, a felújítási terv sorrendbe teszi a lépéseket, és megmutatja, melyik mennyit javít.

Társasházi lakás vagy családi ház?

A folyamat ugyanaz, két különbséggel:

• Társasházi lakásnál a tanúsítvány csak a lakásra készül. Számít, hány külső fala van, melyik emeleten van, és fűtött-e a lépcsőház. A tetőt és a pincét csak a legfelső és a földszinti lakásnál veszik figyelembe. Távfűtésnél a szolgáltató által megadott súlyozó tényező is befolyásolja az eredményt.
• Családi háznál az egész épület számít, a tető vagy a padlás, a padló, minden homlokzat, a kazán és a melegvíz. Itt több adat kell, és nagyobb a szórás is aszerint, hogy mennyit tudni a szerkezetekről.

Mennyi idő és mennyi pénz?

Egy átlagos lakásnál a teljes folyamat, az adatgyűjtéstől a kész PDF-ig, jellemzően 2–5 nap, ebből a tanúsító munkája 1–3 munkanap. A piaci ár 2026-ban lakásnál nagyjából 22–32 ezer, családi háznál 30–40 ezer forint. Ehhez jön minden esetben az ÉDIK 2 000 Ft-os díja, amit a tanúsítók általában beépítenek az árba.

A leggyakoribb hibák eladáskor

• Az utolsó pillanatra hagyják. Ha az ügyvéd az aláírás előtti napon kéri a tanúsítványt, kapkodni kell, vagy csúszik az aláírás.
• Régi tanúsítvánnyal próbálkoznak. A 2023. november 1. előtti, kétbetűs tanúsítvány nem használható.
• Kimarad a hirdetésből a besorolás. Kötelező feltüntetni.
• Nincs meg a felújítás bizonyítéka. Számla vagy legalább fotó nélkül a tanúsító nem számolhat a szigeteléssel.
• Nem hiteles „tanúsítvány”. Egy kalkulátoros becslés vagy egy fel nem töltött számítás nem tanúsítvány. Csak az számít, aminek van HET-azonosítója.

Mielőtt tanúsítót keres, a kalkulátorral két perc alatt megbecsülheti, milyen besorolásra számíthat:

Források

• 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet, 3. § (2a)–(3), 4. § (2), 6. § (2a)
• 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendelet
• tanúsítványok ellenőrzése (e-epites.hu) (e-tanúsítás)
• Mikor kell energetikai tanúsítvány?