Mikor kell energetikai tanúsítvány? Eladás, bérbeadás, új ház
Röviden
Tartalom (12 rész)
A négy eset, amikor kötelező
A rendelet 1. § (3) bekezdése sorolja fel, mikor kell tanúsítani egy épületet vagy egy önálló lakást, ha még nincs hatályos tanúsítványa.
| Helyzet | Kell tanúsítvány? | Kinek a dolga? |
|---|---|---|
| Lakás vagy ház eladása | Igen | az eladóé |
| Lakás vagy ház bérbeadása | Igen | a bérbeadóé |
| Új ház építése | Igen, a használatbavétel előtt | az építtetőé |
| Ajándékozás, öröklés | Nem (nincs ellenérték) | — |
| Ha van még hatályos tanúsítvány | Nem kell újat csináltatni | — |
A „hatályos” itt azt jelenti, hogy a meglévő tanúsítvány még érvényes, vagyis az 5 éve nem telt le, és a 2023. november 1-jén életbe lépett új módszertan szerint készült. A régi, kétbetűs (AA++…JJ) tanúsítvány adásvételhez és bérbeadáshoz már nem jó. Hogy a saját tanúsítványa melyik csoportba esik, azt az érvényességről szóló cikkben írtuk le részletesen.
Eladásnál pontosan mikor kell?
Eladásnál három időpontot érdemes megkülönböztetni. A rendelet mindhármat szabályozza.
- A hirdetés feladásakor. A 3. § (2a) szerint, aki értékesítésre vagy bérbeadásra kínál egy ingatlant, annak a hirdetésében fel kell tüntetnie a besorolást. Ehhez a tanúsítványnak már készen kell lennie.
- A szerződés megkötéséig. Az eladónak legkésőbb a szerződéskötés napjáig be kell mutatnia a tanúsítványt (vagy a másolatát) a vevőnek.
- A birtokbaadásig. Legkésőbb a birtokbaadás napján át is kell adnia.
A gyakorlatban ez egyszerű. Amint eldöntötte az eladást, csináltassa meg a tanúsítványt, és utána adja fel a hirdetést. Így a vevő már az első megtekintésnél látja a besorolást, az ügyvéd pedig a szerződéskötésnél már a kész tanúsítvánnyal dolgozik. A teljes menetet az eladásról szóló lépésről lépésre útmutató írja le.
Bérbeadásnál
Bérbeadásnál ugyanaz a szabály, mint eladásnál. A bérbeadó a bérleti szerződés megkötéséig bemutatja, a lakás átadásáig átadja a tanúsítványt a bérlőnek, és a kiadó lakás hirdetésében is fel kell tüntetni a besorolást.
Két részletet érdemes tudni:
- A lakásra kell, nem az egész házra. A 4. § (2) szerint ha egy önálló rendeltetési egységet (például egy társasházi lakást) adnak el vagy adnak bérbe, a tanúsítványt arra az egységre kell kiállítani. Nem kell az egész társasházat tanúsítani.
- A 2015 utáni bérleti szerződésekre vonatkozik. A rendelet szerint az önálló lakás bérbeadásakor a 2015. december 31. után kötött bérleti szerződésekhez kell tanúsítvány.
Egy érvényes tanúsítvány 5 évig több egymást követő bérbeadáshoz is felhasználható, nem kell minden új bérlőnél újat csináltatni. Kivétel, ha közben megváltozik a lakás műszaki állapota vagy rendeltetése (például felújítják a fűtést vagy kicserélik az ablakokat). Ilyenkor a tanúsítványt meg kell újítani.
Új épületnél
Új ház építésekor a tanúsítványról az építtető gondoskodik, a használatbavételi eljárás iránti kérelem benyújtása előtt (3. § (2)). Új épületnél a tanúsítvány a tervek, a kivitelezési dokumentáció és a felelős műszaki vezető nyilatkozata alapján is elkészíthető, ha a ház a tervek szerint épült.
Új épületnek ma közel nulla energiaigényűnek kell lennie, ezért egy frissen épült, szabályosan kivitelezett ház jellemzően A osztályú vagy jobb. Ha az új ház tanúsítványa ennél rosszabbat mutat, érdemes rákérdezni, miért.
Ha a házat a használatbavétel előtt adják el (például egy fejlesztő a még épülő lakást), arra a tulajdon-átruházásra nem kell külön tanúsítvány (3. § (4) a)). A tanúsítvány ilyenkor a használatbavételhez készül el.
Hatósági épületek
A negyedik eset magánszemélyeket nem érint. Az 500 m²-nél nagyobb, hatósági rendeltetésű, állami tulajdonú közhasználatú épületeket mindenképpen tanúsítani kell. Ezeknél, és az 500 m² feletti közhasználatú kereskedelmi, szolgáltató, kulturális épületeknél a tanúsítvány összefoglaló lapját a közönség számára nyitva álló helyiségben jól látható helyre ki is kell függeszteni (3. § (5)).
Mikortól kötelező?
A tanúsítás fokozatosan lett kötelező, ezért sok régi tanúsítvány és sok tévhit kering.
| Időpont | Mi változott |
|---|---|
| 2009 | a 176/2008. Korm. rendelet alapján új épületeknél kötelező |
| 2012. január 1. | meglévő épületek és lakások eladásakor, egész épület bérbeadásakor kötelező |
| 2016. január 1. | önálló lakás bérbeadásakor is kötelező (a 2015. december 31. után kötött szerződéseknél) |
| 2023. november 1. | új számítási módszer (9/2023. ÉKM), új skála A+++-tól I-ig, 5 éves érvényesség |
A 2023-as váltás óta a régi, kétbetűs tanúsítványok adásvételhez és bérbeadáshoz nem használhatók. Ha a besorolás módszere a jövőben ismét változik, a változás előtt kiállított tanúsítvány még 60 napig felhasználható eladáshoz vagy bérbeadáshoz (8. § (2)).
Gyakori helyzetek egy táblázatban
Az alábbi táblázat a leggyakoribb kérdéseket foglalja össze. A „kell” mindenhol azt jelenti, hogy kell, ha nincs még hatályos tanúsítvány.
| Helyzet | Kell? | Megjegyzés |
|---|---|---|
| Társasházi lakás eladása | Igen | a lakásra kell, nem az egész házra |
| Családi ház eladása | Igen | az egész épületre |
| Lakás kiadása albérletbe | Igen | a 2015. december 31. után kötött szerződéseknél |
| Iroda, üzlethelyiség bérbeadása | Igen | a rendelet nem csak lakásokra vonatkozik |
| Új lakás vásárlása fejlesztőtől, használatbavétel után | Igen | a fejlesztő a használatbavételhez már elkészíttette |
| Épülő lakás vásárlása, használatbavétel előtt | Erre az ügyletre nem | 3. § (4) a) |
| Társtulajdonos megveszi a másik részt | Nem | 3. § (4) b) |
| Ajándékozás, öröklés | Nem | nincs ellenérték |
| Különálló, 50 m² alatti épület eladása | Nem | 1. § (2) a) |
| Egész évben kiadott nyaraló | Igen | a 4 hónapos kivétel csak a ritkán használt épületre szól |
A kivételeket részletesen a mikor nem kell energetikai tanúsítvány cikkben vettük sorra.
Mi történik, ha elmarad?
A rendelet az eladóra és a bérbeadóra rója a bemutatást és az átadást. Ha a tanúsítvány hiányzik, a gyakorlatban az ügyvéd nem szívesen ellenjegyzi a szerződést, a vevő pedig utólag számon kérheti az eladót. A hirdetésből hiányzó besorolás is szabálytalan. A kockázatokat az eladás tanúsítvány nélkül cikk foglalja össze. A legegyszerűbb ezért időben, még a hirdetés előtt elintézni.
Hogyan készüljön fel?
Ha tudja, hogy eladás vagy bérbeadás jön, ezt a négy dolgot érdemes még a tanúsító megkeresése előtt összeszedni:
- Alaprajz vagy legalább a helyiségek méretei.
- A fűtés adatai. A kazán típusa és adattáblája, vagy hogy távfűtéses-e a lakás.
- A felújítások bizonyítékai. Az ablakcsere, a szigetelés, a kazáncsere számlái vagy szerződései.
- Fotók a homlokzatról, egy ablakról, egy radiátorról a szelepével és a kazánról.
Ezekkel a tanúsító gyorsan és pontosan dolgozik. Ha valamelyik hiányzik, akkor is el lehet indulni, de a tanúsító a hiányzó adatot óvatosan, inkább rosszabb értékkel becsüli.
Ki fizeti a tanúsítványt?
A rendelet a kötelezettséget az eladóra és a bérbeadóra rója, nekik kell bemutatniuk és átadniuk a tanúsítványt. Arról viszont nem rendelkezik, hogy ki fizesse a tanúsító díját. A gyakorlatban szinte mindig az eladó vagy a bérbeadó rendeli meg és fizeti, de a felek ettől eltérően is megállapodhatnak.
5 év
érvényes egy 2023. november 1. után kiállított tanúsítvány
4 eset
amikor a rendelet szerint kötelező
2 000 Ft
ÉDIK rendszerhasználati díj tanúsítványonként
Mennyi időt hagyjon rá?
Egy lakás vagy családi ház tanúsítása fotók és adatok alapján jellemzően 1–3 munkanap, helyszíni bejárással néhány nappal több. A legtöbb idő általában az adatok összegyűjtésén megy el, vagyis az alaprajzon, a nyílászárók és a fűtés adatain és a korábbi felújítások számláin. Ha ezek megvannak, a tanúsítvány gyorsan elkészül.
Ha szeretné előre látni, milyen besorolásra számíthat, az ingyenes kalkulátor két perc alatt ad egy becslést.
Milyen besorolású az Ön otthona?
Ingyenes becslés 2 perc alatt, regisztráció nélkül.
A tanúsítvány áráról az energetikai tanúsítvány ára cikkben, az osztályok jelentéséről az energetikai besorolás A+++-tól I-ig cikkben írtunk. Ha arra keresi a választ, hogy az Ön esete kivétel-e, nézze meg, mikor nem kell energetikai tanúsítvány.
Források
Gyakori kérdések
Kell energetikai tanúsítvány albérlethez?
Igen. Lakás bérbeadásakor a bérbeadónak a szerződéskötésig be kell mutatnia, a lakás átadásáig át kell adnia a tanúsítványt a bérlőnek, és a hirdetésben is fel kell tüntetnie a besorolást.
Mikor kell bemutatni a tanúsítványt a vevőnek?
Legkésőbb az adásvételi szerződés megkötésének napjáig, és legkésőbb a birtokbaadás napjáig át is kell adni. Mivel a hirdetésben is szerepelnie kell a besorolásnak, érdemes már a hirdetés előtt elkészíttetni.
Kell tanúsítvány ajándékozáskor vagy örökléskor?
Nem. A rendelet az ellenérték fejében történő tulajdon-átruházáshoz és a bérbeadáshoz köti a kötelezettséget. Az ajándékozás és az öröklés nem ilyen.
Társasházi lakásnál az egész házat kell tanúsítani?
Nem. Ha egy önálló lakást adnak el vagy bérbe, a tanúsítványt arra a lakásra kell kiállítani (176/2008. Korm. rendelet 4. § (2)).
Kell tanúsítvány iroda vagy üzlethelyiség bérbeadásához?
Igen. A rendelet épületekre és önálló rendeltetési egységekre vonatkozik, nem csak lakásokra, így az iroda vagy az üzlethelyiség bérbeadásához is kell, ha nem esik a kivételek közé.
Felhasználhatom a régi tanúsítványt?
Csak akkor, ha 2023. november 1. után készült, és még nem telt le az 5 év. A korábbi, kétbetűs osztályt mutató tanúsítványok adásvételhez és bérbeadáshoz már nem használhatók.
HomeScore szerkesztőség
Épületenergetikai szakmai csapat
A HomeScore cikkeit épületenergetikában jártas mérnökök írják és ellenőrzik, a 176/2008. Korm. rendelet és a 9/2023. ÉKM rendelet alapján.
Milyen besorolású az Ön otthona?
Ingyenes becslés 2 perc alatt, regisztráció nélkül.